¿Has escuchado hablar del concepto de edificabilidad? Aunque te pueda parecer algo complejo, en realidad viene a referirse a algo básico que toda constructora o promotora debería conocer. ¡Pero que también puede interesar a particulares! Porque hace referencia a la cantidad de metros cuadrados edificables de un terreno. No te preocupes si sientes que no te ha quedado del todo claro, puesto que en este post vamos a ahondar en la edificabilidad, e incluso vamos a ver cómo se calcula.
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Qué es la edificabilidad
Lo primero que nos gustaría señalar de la edificabilidad es que, según la Real Academia Española, es la “posibilidad de edificación sobre un suelo según las normativas urbanísticas”. Es decir, que nos está hablando de la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir dentro de una superficie concreta, siempre en relación con el tamaño total de la parcela. O, dicho de otra manera, qué parte del terreno es edificable en sí mismo. Y hace referencia tanto a una planta como a más de una.
Esto es fundamental antes de comenzar a hacer una construcción, puesto que marcará el que podamos llevar a cabo una obra determinada o no. Esta normativa la marca cada municipio, y debe consultarse incluso antes de plantearse comprar el terreno. No te preocupes, porque más adelante te explicaremos cómo puedes conocer la edificabilidad de una parcela concreta.
Es importante reseñar que la edificabilidad de un terreno y la ocupación de esto no es lo mismo. Mientras que la edificabilidad se refiere a todos esos metros que se pueden edificar cuando se suman las plantas construidas, la ocupación del terreno hace referencia al porcentaje de superficie que puedes ocupar para llevar a cabo esa edificación.
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Tipos de edificabilidad
Hemos de hablar de dos tipos de edificabilidad diferentes: la bruta y la neta. Por una parte, tenemos la edificabilidad bruta, que también recibe el nombre de edificabilidad zonal. En esta, se hace referencia a un área concreta del terreno que podría llegar a sufrir alguna transformación urbanística en un tiempo. Es decir, terreno que podría llegar a ser urbanizable en un futuro; se suele catalogar así hasta el momento justo en el que pasa a ser terreno urbano.
Por otra parte, tenemos la edificabilidad neta. En este caso, se hace referencia directa a aquellos terrenos que ya han sido catalogados como edificables, y en los que sabemos que se podrá construir. Suelen formar parte de lo que conocemos como terreno urbano, con lo cual se encuentran ya dentro de la ciudad o en un área que ya consideramos urbanizada. Necesariamente deben contar con servicios como saneamiento, sistema eléctrico, agua y acerado para poder transitar.
Edificabilidad Residencial, Comercial e Industrial
Dependiendo del uso del suelo, la edificabilidad se clasifica en tres tipos principales: residencial, comercial e industrial.
- Residencial: Se centra en la construcción de viviendas y es esencial para determinar la densidad habitacional de una zona. La edificabilidad residencial es crucial para el diseño de barrios y comunidades, buscando equilibrar la densidad con la calidad de vida.
- Comercial: Este tipo se relaciona con la construcción de espacios para negocios, tiendas y oficinas. La edificabilidad comercial es clave para el desarrollo económico y debe ser planificada cuidadosamente para fomentar la accesibilidad y el flujo eficiente de clientes y empleados.
- Industrial: Implica la construcción de fábricas, almacenes y otras instalaciones para la producción y almacenamiento. La edificabilidad industrial requiere consideraciones especiales respecto a la infraestructura, el impacto ambiental y la integración con redes de transporte.
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Cómo saber la edificabilidad de una parcela
¿Cómo podemos saber la edificabilidad de un terreno?, puede que te preguntes. Lo más sencillo es ir directamente al Ayuntamiento de la zona, y pedir una cédula urbanística. De haberla, te darán todos los datos de forma totalmente pormenorizada. Estos suelen aparecer en una fórmula que se expresa siempre de la siguiente manera: metros cuadrados de techo / metros cuadrados de suelo.
Hay algunos factores que inciden directamente en la edificabilidad de una parcela y, además, en el valor de esta:
- En primer lugar, el uso que se vaya a hacer de ese suelo. Porque no tiene el mismo valor si se destina a una vivienda que si se destina a la industria, por ejemplo. Aquellas edificaciones que tiendan a ser más versátiles tendrán un valor mayor, mientras que aquellas que tengan mayores limitaciones, lo tendrán menor.
- Tras esto, la localización concreta del terreno. Lo habitual es que los entornos urbanos tengan índices mayores de edificabilidad.
- Y, por último, el entorno que pueda afectar a la edificación concreta. Como el estado del acerado, la altura reguladora, si hay zonas ajardinadas, las calidades que tendrá la construcción…
Todo esto se encuentra totalmente regulado por la normativa, con lo cual es de vital importancia acudir a esta antes de comenzar cualquier tipo de proyecto.
Cómo se calcula la edificabilidad
El cálculo de la edificabilidad puede variar ligeramente, dependiendo de las regulaciones urbanísticas de la zona. No obstante, se suelen tener en cuenta la superficie del terreno, el coeficiente de edificabilidad que aparezca en la normativa y, además, el tipo de construcción permitida.
💡 Para calcular el coeficiente de edificabilidad (que, como hemos señalado, varía dependiendo de la normativa), podemos usar la siguiente fórmula: E(t)=s(s) x e (t/s). E sería la edificabilidad, s haría referencia a los metros cuadrados del terreno en cuestión, y se debería añadir siempre el valor del coeficiente que marcase la normativa en concreto.
Pongamos un ejemplo para que sea más sencillo. Imaginemos que tenemos un coeficiente de 0,8 en un terreno de 100 metros cuadrados. La fórmula quedaría de la siguiente manera: E(t) = 100 s x 0,8 t/s, lo que nos daría 80 metros cuadrados. Es decir, que tendríamos que de un terreno de 100 metros cuadrados, la edificabilidad máxima sería de 80 metros cuadrados.
Ejemplo de edificabilidad
Para terminar te vamos a dejar con un ejemplo amplio del concepto para que no te quedes con la duda.
Imagina que estás construyendo una casa en un terreno. La edificabilidad es como una «regla» que te dice cuánta casa puedes construir en ese terreno. Es como si tuvieras una caja de LEGO gigante y necesitas saber cuántas piezas puedes usar para construir tu casa en ese espacio.
Para calcular la edificabilidad, necesitas entender dos cosas: la superficie del terreno y el coeficiente de edificabilidad.
Superficie del Terreno: Imagina que el terreno es como un rectángulo grande en el suelo. Mide el largo y el ancho del terreno en metros (puedes pensar en estas medidas como los lados de un cuadro de LEGO).
Coeficiente de Edificabilidad: Esto es como una regla mágica que te dice cuántos metros cuadrados puedes construir por cada metro cuadrado de terreno. Si tienes un coeficiente de edificabilidad de 1, significa que por cada metro cuadrado de terreno, puedes construir un metro cuadrado de casa. Si tienes un coeficiente de 2, ¡puedes construir el doble de metros cuadrados de casa que de terreno!
Ahora, el cálculo es bastante simple:
Superficie del Terreno x Coeficiente de Edificabilidad = Metros Cuadrados que Puedes Construir
Por ejemplo, si tienes un terreno de 200 metros cuadrados y el coeficiente de edificabilidad es 1.5, el cálculo sería:
200 metros cuadrados x 1.5 (coeficiente) = 300 metros cuadrados de casa que puedes construir.
Entonces, la edificabilidad te diría que en ese terreno puedes construir una casa de hasta 300 metros cuadrados. Es como si tuvieras 300 piezas de LEGO para construir tu casa.
Recuerda que esto es una simplificación y en la vida real hay regulaciones y factores más complejos que pueden afectar el cálculo. Pero espero que esta explicación te haya ayudado a entender cómo se calcula la edificabilidad en términos simples. ¡Es como un juego de construcción en la vida real!
Edificabilidad y desarrollo urbano
La edificabilidad tiene un papel crucial en el desarrollo urbano, determinando la densidad y el tipo de construcciones permitidas en una zona específica. Afecta directamente a la planificación de ciudades, influyendo en aspectos como la disponibilidad de espacios verdes, la densidad poblacional, y la infraestructura necesaria para soportar el crecimiento.
Un equilibrio adecuado en la edificabilidad puede fomentar un desarrollo sostenible, asegurando que las necesidades de vivienda y comercio se satisfagan sin comprometer los recursos naturales o la calidad de vida de los residentes.
Conclusiones
En resumen, comprender el concepto de edificabilidad es fundamental para cualquier proyecto de construcción. Es como el lienzo en blanco sobre el cual se dibujará la futura obra. Conocer cuánto se puede construir en un terreno determinado es la base para planificar, diseñar y crear espacios que se ajusten a las necesidades y sueños de cada proyecto.
Así como un arquitecto imagina una obra maestra, la edificabilidad es la herramienta que guía y da forma a esa visión. Desde un rascacielos que se alza hacia el cielo hasta una acogedora vivienda familiar, la edificabilidad establece los límites y posibilidades en cada proyecto. Tener un terreno es como tener un lienzo en blanco, y la edificabilidad es el pincel con el que se crea la obra.
En MRS Constructores, estamos comprometidos en entender y aplicar con precisión este concepto en cada uno de nuestros proyectos. Cada metro cuadrado cuenta, y es nuestra responsabilidad llevar a cabo construcciones que reflejen la visión y necesidades de nuestros clientes dentro de los parámetros permitidos por la edificabilidad. En cada diseño, en cada construcción, trazamos el futuro, dando vida a las ideas y superando expectativas.
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Bibliografía
Martínez Carrión, Manuel (2016). La edificabilidad en el planeamiento urbanístico español. Tirant lo Blanch.
Piñero, José Luis (2015). La edificabilidad en el ámbito urbanístico. Aranzadi.
López de Oñate, Francisco Javier (2013). La edificabilidad en el planeamiento urbanístico: aspectos jurídicos y urbanísticos. Iustel.
