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Diferencia entre Clasificación Urbanística y Calificación

moderno edificio en construcción

Pese a que en ocasiones podamos confundir la clasificación urbanística con la calificación urbanística, lo cierto es que se usan en contextos diferentes. Además, se refieren a aspectos dispares. Sí, ambos tienen que ver con la planificación y la gestión del suelo urbano, ¡pero son diferentes! Por si acaso no lo tenías claro, hoy te vamos a explicar las diferencias entre ambos conceptos.

Definición de Clasificación

Comencemos con la clasificación urbanística. Este término hace referencia a la categorización que recibe un suelo dentro de un área determinada. Clasificar el suelo es vital para poder definir la ordenación urbanística, siempre acorde a la legislación que haya en ese momento. Es un proceso que requiere un planeamiento del uso que va a tener cada tipo de suelo o parcela.

Esta clasificación urbanística es la que se encarga de dividir el suelo en urbanizable, urbano y no urbanizable. Es una distinción marcada a nivel legislativo y que, por lo tanto, no se puede modificar libremente. Para que te hagas una idea, te vamos a señalar las diferencias entre cada tipo de suelo:

  • Suelo urbano: ya forman parte de lo que se puede considerar como un núcleo poblacional. Es decir, tienen todos aquellos requisitos mínimos para su urbanización, como es la electricidad, el agua y el alcantarillado, además de los pavimentos. Dentro de este suelo urbano, podemos hablar de suelo consolidado y de suelo no consolidado. Estos últimos son los que aún no tienen una urbanización completa, pero se espera que la adquieran con el paso del tiempo.
  • Suelo urbanizable: son terrenos que podrían llegar a formar parte de un planeamiento urbano y, por tanto, podrían acabar por ser urbanos.
  • Suelo no urbanizable: en este caso concreto, hablamos de una parcela de terreno que no será nunca urbano. Las causas son variadas, pero puede ser por su valor paisajístico, histórico, cultural… O porque construir en ellos suponga un riesgo.

Definición de Calificación

Entonces, ¿qué es la calificación del terreno? Pues bien, en este caso hablamos del uso real que podremos hacer de ese terreno, y de las posibilidades que ofrece. Se podría definir como su aptitud o capacidad a la hora de soportar diferentes usos. Se suele tener en cuenta su topografía, la infraestructura que ya existe, la accesibilidad… Entre otros parámetros. A partir de un estudio, se determina cuál es su uso y se le da una calificación. Y esta siempre debe aparecer registrada en el catrasto.

Se habla siempre de dos usos diferentes:

  • Usos generales: en este caso, la calificación no especifica cuál es el uso que se le deba dar al terreno.
  • Usos específicos: es justo lo contrario al que acabamos de ver, y hacer referencia a zonas en las que sí que se especifica qué uso se le debe dar. Hay muchos dispares, como residenciales, religiosos, industriales… Y es vital acogerse al uso a la hora de construir en esta zona.

Diferencias más importantes entre ambas

Para finalizar, queremos recalcar cuáles son las diferencias más importantes entre la clasificación y la calificación urbanística.

En primer lugar, no tienen el mismo enfoque. Mientras que la clasificación categoriza un terreno dependiendo de si se puede urbanizar o no, la calificación se enfoca en evaluar el uso concreto que puede tener esa parcela. Además, tampoco tienen el mismo alcance. La clasificación urbanística tiende a alcanzar áreas mucho más amplias, como pueden ser planos urbanos. No obstante, la calificación puede darse a nivel de un terreno mucho más compacto.

Por último, no se sigue el mismo procedimiento a la hora de señalar una clasificación y una calificación. En el caso de la primera, se realiza a través de un proceso de planificación y gestión urbana. Pero la calificación requiere una evaluación técnica más específica, que normalmente se suele realizar a petición del propietario del terreno.

Te dejamos con una esquematización final de las diferencias:

Naturaleza y Alcance

  • Clasificación Urbanística: Se refiere a la categorización general del suelo, determinando su aptitud para el desarrollo urbano. Las categorías comunes incluyen suelo urbano, urbanizable y no urbanizable. La clasificación es un paso previo y general, que establece el potencial básico de un terreno para su desarrollo.
  • Calificación Urbanística: Una vez clasificado el suelo, la calificación define de manera más detallada el uso específico y las condiciones de edificación. Por ejemplo, en un suelo calificado como residencial, la calificación podría especificar el tipo de vivienda permitida, densidad de construcción, altura máxima de edificios, etc.

Implicaciones en la Planificación

  • Clasificación: Tiene un impacto directo en el valor del suelo y en las grandes líneas de desarrollo urbano. Por ejemplo, la clasificación de un terreno como urbanizable puede aumentar significativamente su valor de mercado.
  • Calificación: Afecta de manera más directa a los propietarios y desarrolladores, ya que establece las normas concretas para el desarrollo y uso de cada parcela.

Casos Prácticos

En este apartado exploraremos casos prácticos para ilustrar cómo la clasificación y calificación urbanística influyen directamente en el desarrollo de proyectos y en la gestión del territorio. Estos ejemplos ayudarán a comprender la aplicación y las implicaciones de estos conceptos en situaciones concretas.

Desarrollo de un Nuevo Barrio Residencial

Contexto: En una ciudad en expansión, se identifica un área como ‘suelo urbanizable’ según su clasificación urbanística. La zona, previamente utilizada para agricultura, se considera idónea para acomodar el crecimiento poblacional.

Proceso: Tras la clasificación, se inicia un proceso de planificación detallada que incluye la calificación urbanística de las parcelas dentro del área. Se asignan diferentes calificaciones para uso residencial, comercial, y zonas verdes, estableciendo así el marco legal y técnico para el desarrollo futuro.

Resultado: La calificación urbanística permite el desarrollo de un nuevo barrio residencial, con áreas dedicadas a viviendas unifamiliares, apartamentos, comercios, y espacios públicos. La planificación cuidadosa asegura una integración armoniosa con la ciudad existente y satisface las necesidades de sus habitantes.

Rehabilitación de un Centro Histórico

Contexto: Un casco histórico clasificado como ‘suelo urbano consolidado’ enfrenta desafíos de deterioro y abandono. La necesidad de preservar su valor cultural y arquitectónico es prioritaria.

Proceso: La calificación urbanística se emplea para definir áreas específicas para la rehabilitación, con restricciones en la altura de edificaciones y usos permitidos para proteger el patrimonio. Se promueven incentivos para la restauración de fachadas y espacios públicos.

Resultado: La intervención, guiada por la clasificación y calificación urbanística, revitaliza el área, preservando su carácter histórico mientras se introduce uso mixto que incluye vivienda, comercio y turismo. Este enfoque equilibrado contribuye a la sostenibilidad económica y social del centro histórico.

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Bibliografía

  1. Lorenzo Martín-Retortillo, P. (2007). La clasificación y calificación del suelo. Madrid: Civitas.
  2. Calvo Ortega, J. (2019). La calificación urbanística. Madrid: Marcial Pons.
  3. Mañas, J. L. (2023). Diferencia entre clasificación y calificación urbanística. Urbanismo, 314, 14-20.
  4. Hernández García, M. (2022). La clasificación y calificación urbanística: un análisis jurídico. Tesis doctoral, Universidad de Sevilla.
  5. Rodríguez-Iglesias, J. A. (2023). Clasificación y calificación urbanística: una cuestión de régimen jurídico. Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, 39, 15-32.