En el mundo de la edificación, la diferencia entre suelo urbano y urbanizable es de vital importancia. Y es que esta clasificación puede hacer que el inmueble que vas a adquirir tenga una calificación concreta. Pero ¿a qué hace referencia cada uno de estos términos? ¿Cuál es la diferencia entre ellos? Como sabemos que es algo complejo, queremos echarte una mano y hacértelo mucho más sencillo de comprender con este post.
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Qué es el suelo urbano
Todos los terrenos están siempre sujetos a condicionantes desde el punto de vista del derecho, pero su calificación urbanística es sin duda el apartado más importante. Y es que es esta calificación la que nos indica si podemos construir o no en un tipo de suelo y, además, si se podrá construir de cara a un futuro.
Además, señala cuáles son esas áreas verdes o rurales que no se considerarán nunca suelo urbano para proteger el entorno. Para evitar sorpresas a la hora de adquirir un terreno, es recomendable revisar siempre la normativa del Ayuntamiento y su Plan General de Ordenación Urbana.
Lo habitual a la hora de comprar una vivienda es hacerlo en suelo urbano, que es aquel que ya dispone de todos los servicios e infraestructuras que se consideran básica para la vida. Es decir, tiene calles ya pavimentadas, tiene un alcantarillado, un suministro de energía ya consolidado, y, básicamente, está listo para que puedas vivir en él.
Es totalmente imprescindible que tenga todos estos elementos de infraestructura puesto que, de otro modo, estaríamos hablando de otro tipo de suelo diferente. Todo esto aparece marcado por la legislación, con lo cual no debe caber ningún tipo de duda al respecto. Además, el suelo urbano se subdivide en dos categorías que vamos a ver a continuación.
Suelo urbano consolidado
En primer lugar, hemos de hablar de lo que se conoce como suelo urbano consolidado. Es decir, donde ya se han realizado edificaciones en diferentes parcelas, pero podemos hallar terrenos sin construir. Al ser un entorno ya urbanizado, se podrá construir sin problemas, siempre y cuando se soliciten las licencias pertinentes.
Suelo urbano no consolidado
En el caso de que hablemos de suelo urbano no consolidado, estamos hablando de zonas en las que todavía no se puede terminar de urbanizar. Normalmente, los dueños tendrán que ceder de forma gratuita cierta parte de su terreno al Ayuntamiento. Suele ser un 10 % de la zona, y este se usará para construir todas esas calles y plazas que hacen que el suelo pueda ser urbanístico como tal.
En realidad, es un suelo que está en camino de ser consolidado, y únicamente faltan los últimos pasos por dar. Lo normal es que sea un terreno que aún puede ser objeto de futuras expansiones, algo que suele suceder cuando las ciudades se van expandiendo poco a poco.
Qué es el suelo urbanizable
Pasamos ahora al conocido como suelo urbanizable. En este caso, estamos hablando de un terreno que tiene el potencial de ser urbano, pero que aún debe desarrollarse para conseguirlo. Normalmente, esto se debe a que le faltan ciertas infraestructuras, como el agua, la electricidad o incluso el pavimento.
Seguramente has visto en tu ciudad ciertas zonas que antes eran campo, o terreno yermo, pero que comienzan poco a poco a ir construyéndose para ampliar la ciudad. Este tipo de terrenos suelen estar sujetos a regulaciones y planes de ordenamiento, que son los que determinan realmente cómo se van a desarrollar en un futuro. Pero cuentan con la ventaja de ser aptos para convertirse en urbanizados, ¡y eso significa que tienen potencial! Como sucede con el suelo urbano, también podemos hablar de una clasificación dentro de esta categoría.
Suelo urbanizable sectorizado o programado
Cuando hacemos referencia al suelo urbanizable programado, o sectorizado, estamos hablando de un espacio en el que ya hay un Plan General de desarrollo. Es decir, se ha estudiado cómo puede pasar a ser urbanizado y, por tanto, cómo crear viviendas habitables.
Cuando hablamos de suelo sectorizado, lo que estamos señalando es que ya ha sido delimitado en sectores y que, además, se considera que puede ser interesante para la ciudad urbanizarlo. Y es por eso por lo que el suelo urbanizable debería acabar por ser suelo urbanizado. De ahí que se realicen este tipo de planes para conseguir que lo sea. Tanto es así que debe haber una especie de compromiso por parte del Ayuntamiento para lograr que este terreno acabe por trabajarse.
Suelo urbanizable no sectorizado
En este caso, hablamos de un suelo que no ha sido programado, ni se ha dividido en sectores para posteriormente pasar a su urbanización. Suele ser terreno que quizá, por su zona o por sus características, no interesa tanto en ese momento. El Ayuntamiento no intercede, ni se compromete a conseguir que sea urbanizable, pero tampoco se niega en redondo.
Para que este suelo urbanizable no sectorizado pase a ser sectorizado, lo único que debería hacerse es revisar el programa que haya en ese momento en el Ayuntamiento. No es como el suelo no urbanizable, también conocido como suelo rústico, que se excluye por completo de cualquier tipo de expansión urbanística.
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Ejemplos de suelo urbano
Aquí tienes algunos ejemplos de suelo urbano que podrían ser relevantes para entender este concepto:
- Terrenos residenciales: Parcelas de tierra destinadas a la construcción de viviendas unifamiliares, edificios de apartamentos o complejos de viviendas.
- Suelo comercial: Áreas destinadas para la construcción de tiendas, centros comerciales, restaurantes y otros establecimientos comerciales.
- Suelo industrial: Terrenos utilizados para la construcción de fábricas, almacenes, instalaciones de producción y otras infraestructuras industriales.
- Zonas de oficinas: Terrenos destinados para la construcción de edificios de oficinas y parques empresariales.
- Suelo público: Terrenos que albergan edificios gubernamentales, escuelas, hospitales, parques y otros espacios públicos.
- Áreas de recreación: Terrenos destinados a parques, áreas verdes, canchas deportivas y otros espacios de recreación para la comunidad.
- Suelo mixto: Zonas que combinan usos residenciales, comerciales e industriales en un mismo espacio urbano, fomentando la integración de diferentes actividades.
- Suelo en desarrollo: Terrenos que aún no han sido urbanizados por completo, pero que están destinados a futuros proyectos de construcción y desarrollo urbano.
- Suelo histórico: Áreas con edificios antiguos y preservados que pueden tener restricciones de remodelación o demolición debido a su valor histórico y arquitectónico.
- Suelo de regeneración urbana: Terrenos que están siendo revitalizados o rehabilitados para mejorar la infraestructura y la calidad de vida en zonas urbanas envejecidas o deterioradas.
Estos son solo algunos ejemplos de los diferentes tipos de suelo urbano. Cada tipo de suelo presenta sus propias oportunidades y desafíos en términos de diseño y desarrollo arquitectónico.
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Bibliografía
Martínez, A. (2017). El suelo urbano y urbanizable: régimen jurídico y urbanístico. Editorial Tirant lo Blanch.
Fernández, J. M. (2016). El suelo urbano y urbanizable: clasificación y características. Editorial Aranzadi.
López, J. M. (2015). El suelo urbano y urbanizable: régimen de usos y aprovechamientos. Editorial Comares.
Martínez, M. (2014). El suelo urbano y urbanizable: protección y conservación. Editorial Booket.
