¿Te estás planteando hacer una inversión económica en terrenos rústicos, pero no estás muy convencido de si te merece la pena apostar por este tipo de suelo? Lo primero que debes hacer es informarte bien sobre la ley respecto a este tipo de terrenos, puesto que solo así sabrás si podrás edificar en estos y qué requisitos tendrás que cumplir. ¡Y es que la legislación es muy clara en este sentido! No te preocupes, porque nosotros te vamos a echar una mano para que te resulte mucho más fácil tomar una decisión al respecto.
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Definición de suelo rústico
Cuando hablamos de suelo rústico, nos estamos refiriendo a una parte del terreno que ha sido considerada como no urbanizable, en términos generales. Podríamos entenderlo casi como un sinónimo de suelo rural, e incluso hay quien se refiere a esta parcela como suelo no urbanizable, a secas. Esto se debe, principalmente, a que no cuenta con servicios urbanísticos que pudiera considerarse básicos para construir edificaciones, como pudiera ser el agua, la luz o el alcantarillado.
La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana es bastante clara en la distinción entre suelo urbano y suelo rústico, pero debes saber que es la legislación autonómica y municipal la que define exactamente qué parte es urbanizable y qué parte no. Así que siempre deberás acudir a esta normativa para saber qué tipo de suelo vas a adquirir, y qué valoración tiene de forma concreta.
¿Esto significa que es una mala compra hacerte con terreno rústico? ¡No exactamente! Puesto que hay que tener en cuenta otras tantas características del terreno para saber si merece la pena la inversión o no.
Tipos de suelo rústico según protección
Dentro de la categoría de suelo rústico, se distingue entre diferentes tipos de suelo como tal. Para ello, se suele tener en cuenta tres características: su protección, su uso y su estado. En primer lugar, nos vamos a centrar en su protección para ver de qué dos tipos de suelos podemos hablar, que se dividen en común y protegido.
Suelo rural común
Comenzamos con el suelo rural común, también denominado ordinario o genérico. En este caso, hablamos de un tipo de terreno que no necesita una protección concreta, según marca la Ley de Suelo general.
Suelo rural protegido
Por otra parte, hallamos el conocido como suelo rural protegido o reservado. En estos no solo se prohíbe la explotación mediante urbanizaciones o edificaciones, sino que también hay restricciones que son mucho más específicas. Y esto se debe, sobre todo, al valor paisajístico que tiene, o a la riqueza natural que alberga.
Por ejemplo, estaríamos hablando de todos esos suelos rurales que son de dominio público, o que se han regido por una normativa concreta para conservarlos en las mejores condiciones, como los parques nacionales. O incluso aquellos terrenos que podrían conllevar riesgos como desprendimientos o inundaciones en caso de que se construyera en ellos. Si hablamos de suelo rural protegido o reservado, es fácil comprender que, a nivel inmobiliario, no es una buena inversión.
Tipos de suelo rústico según uso
Otra manera que nos permite clasificar el suelo rústico es el uso que se haga de este. En este caso, hablamos tanto de terrenos rurales que pueden ser transformados como los que no pueden serlo. Es decir, aquellos cuyo uso es ordinario y otros cuyo uso es extraordinario. ¡Vamos a verlos!
Antes de ahondar en estos, debes saber que lo habitual es que un suelo rústico se pueda usar exclusivamente para la actividad que se ha señalado en su clasificación. Las excepciones son mínimas, pero pueden llegar a darse. Es precisamente por esto por lo que es importante saber cuál es la situación urbanística de un terreno antes de comprarlo, sobre todo cuando se busca hacer una inversión inmobiliaria.
Suelo rural de uso ordinario
El suelo rural de uso ordinario se encuentra totalmente registrado a nivel legislativo, bajo la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana que hemos mencionado anteriormente. ¡Y que cualquier estudiante de Derecho conocerá sobradamente! Hablamos de suelos que se usan para la explotación agrícola, ganadera o cinegética, o para la conservación a nivel forestal. En ningún caso se contempla la explotación inmobiliaria en este tipo de suelos, aunque sí que se puede construir.
Suelo rural de uso agrícola
En el caso del uso agrícola, sí es cierto que se pueden construir todos aquellos elementos que se consideren necesarios para el trabajo diario. Se suele hablar de distintos tipos de suelo rural de uso agrícola, dependiendo de lo que se haga en este: regadío, secano, hortícola, arrozal, frutales cítricos, frutales no cítricos, olivares o viñedos.
Suelo rural de uso ganadero
Sucede otro tanto de lo mismo en el caso del suelo ganadero, puesto que se pueden edificar inmuebles o construcciones para salvaguardar la explotación de los animales. En este caso, se suele distinguir entre regadío y secano.
Suelo rural de uso cinegético
Si continuamos con el caso del uso cinegético, estamos hablando en la mayor parte de los casos de suelos que se dedican a la caza menor o mayor.
Suelo rural de uso forestal
Si damos el salto al suelo rural de uso forestal, lo más habitual es que no se construya prácticamente nada. Y es que, como hemos señalado antes, estos suelen ser parques nacionales destinados a la conservación de especies y flora silvestre.
Suelo rural de uso extraordinario
Cuando hablamos de un terreno rural cuyo uso ha sido catalogado como extraordinario, nos estamos refiriendo a una zona en la que hay una autorización excepcional para construir. Esto debe haberlo autorizado la administración, y debe estar amparado también por la legislación. Implica llevar a cabo un proyecto especial, así como pagar unas tasas, y así se permite solicitar una edificación totalmente extraordinaria en suelo rústico. No se permite en todas las Comunidades Autónomas, pero sí en algunas como Andalucía o Extremadura, por ejemplo.
Tipos de suelo rústico según estado
Llegamos al último de los criterios que se suele usar para clasificar el suelo rústico: su estado. Podemos distinguir entre dos, básicamente: no urbanizable y urbanizable.
Suelo rural no urbanizable
Cuando hablamos de terreno no urbanizable, hemos de tener claro que no se va a poder construir ningún tipo de edificación. Por el motivo que sea, se encuentra totalmente excluido de esta posibilidad.
Suelo rural urbanizable
Y, de forma totalmente opuesta, hallamos el suelo rural urbanizable. Este es marcado por la legislación como rural en ese momento, pero puede llegar a convertirse en terreno urbano si se siguen ciertos pasos.
Diferencias entre suelo rústico y suelo urbano
Entonces, ¿cuáles son las diferencias entre suelo rústico y suelo urbano? Son bastante sencillas. Mientras que el suelo urbano permite construir viviendas, comercios u otras infraestructuras, el rústico solo permite su explotación a nivel agrícola, ganadero, forestal o cinegético. Además, este último no dispone de servicios urbanos como pavimentación, alcantarillado o agua potable. Aunque, como hemos mencionado antes, hay suelo rural que sí que puede llegar a ser urbanizable.
Ejemplos de suelo rústico
A continuación te dejamos con algunos ejemplos concretos de suelo rústico, para que te hagas una idea más cercana de este concepto:
- Tierras de cultivo: Terrenos utilizados para la agricultura, como campos de maíz, trigo, arroz, viñedos, huertos, etc.
- Pastizales: Áreas donde se cría ganado, como prados y pastos para el pastoreo de vacas, ovejas, caballos y otros animales.
- Bosques y áreas forestales: Terrenos cubiertos de árboles y vegetación forestal, que pueden estar destinados a la tala sostenible o a la conservación de la biodiversidad.
- Zonas de conservación natural: Terrenos protegidos para preservar ecosistemas naturales, hábitats de vida silvestre y paisajes escénicos.
- Terrenos montañosos: Áreas montañosas utilizadas para la cría de ganado, actividades recreativas como el senderismo o simplemente como espacios naturales.
- Suelo agrícola no cultivado: Terrenos que anteriormente se usaban para la agricultura pero que ahora están en desuso o abandonados.
- Terrenos ribereños y costeros: Áreas cerca de ríos, lagos y costas que pueden estar sujetas a regulaciones de uso para proteger los ecosistemas acuáticos y las zonas de inundación.
- Suelo de recreación al aire libre: Espacios abiertos utilizados para actividades recreativas al aire libre como campos de golf, parques naturales, y áreas para la caza y la pesca.
- Terrenos rurales residenciales: Áreas rurales que permiten la construcción de viviendas unifamiliares o pequeñas comunidades residenciales, pero donde la preservación del entorno natural es un factor importante.
- Tierras de cultivo orgánico: Terrenos destinados a la agricultura orgánica y sostenible, donde se evita el uso de productos químicos sintéticos y se promueve la conservación del suelo y la biodiversidad.
Estos son solo algunos ejemplos de suelo rústico. Estos terrenos son valiosos para la producción de alimentos, la conservación de la naturaleza y la promoción de un estilo de vida rural.
Preguntas Frecuentes
¿Cómo saber si un terreno es suelo rústico?
La mejor manera de saber si un terreno es rústico es consultar la normativa y la legislación vigente de la zona.
¿Es lo mismo una finca rústica que un suelo rústico?
No tiene por qué, pese a que podamos llegar a confundirlo. Mientras que una finca rústica puede contener dentro parte de suelo rústico, también suele ser urbanizable en cierta medida. Por otro lado, el suelo rústico no tiene por qué poder ser urbanizable.
¿Cómo saber si un terreno rústico es urbanizable?
Como hemos señalado antes, la única forma de saber la clasificación de un terreno es consultar los documentos y las regulaciones urbanísticas de la zona.
Bibliografía
«Manual de Clasificación de Suelos» – Instituto Geográfico Nacional de España.
«Suelos Rústicos: Características y Regulación» – Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente.
«Tipos de Suelo Rústico en España: Clasificación y Usos» – Revista de Geografía Agraria.
«Suelos Rústicos: Evaluación y Planificación» – Libro de Urbanismo y Ordenación del Territorio.
