Valor Catastral y Valor de Mercado. Diferencias más importantes

A la hora de comprar un inmueble, es crucial tener en cuenta su valor real antes de lanzarse a por él. Pero ¿sabías que una vivienda no tiene solo un valor? Tiene dos, que son totalmente diferentes entre sí y que son los dos importantes: el valor catastral y el valor de mercado. Vamos a hablar de estos dos conceptos, de las diferencias que hay entre los dos y, cómo no, de cómo influyen en el valor final de compraventa. ¡Sigue leyendo!  

¿Qué es el valor catastral? 

El valor catastral es una valoración de la propiedad que realizan las autoridades fiscales. Es el valor que posteriormente se usa como base imponible a la hora de determinar los impuestos que se deberán abonar por ese inmueble, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, por ejemplo.  

Para determinar el valor catastral, se tienen en cuenta una gran cantidad de factores: se analiza la ubicación de la vivienda, el terreno, el tamaño, las características, la antigüedad… Y no es un valor fijo, sino que puede ir sufriendo cambios si se modifica el terreno o si se realizan obras en la vivienda. De esta manera, puede perder o ganar valor catastral. 

A esto hay que añadir que el valor catastral se registra en el catastro. Es decir, en una especie de base de datos que se encarga de almacenar todos los datos sobre los diferentes inmuebles que hay en ese momento en España.  

Es especialmente importante porque, como hemos señalado, influye en el pago de los impuestos anuales. Además, marcará el proceso de compraventa y la hipoteca, en caso de que se necesite solicitarla. 

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¿Qué es el valor de mercado? 

Pasamos ahora a hablar del valor de mercado, que es lo que comúnmente conocemos como el precio al que una vivienda se puede vender en un momento determinado. En este caso, estamos hablando de un valor que es determinado por la oferta y la demanda, teniendo en cuenta factores como la ubicación de la vivienda, las condiciones económicas de ese momento concreto, las tendencias del mercado y, además, las características del inmueble en sí. Se analizan una gran cantidad de datos: la sostenibilidad que ofrece, su tamaño, si hay recursos a su alrededor, la antigüedad de la zona…  

A diferencia del valor catastral, que se establece por las autoridades, en este caso estamos hablando de un valor que es totalmente dinámico. Depende en buena medida de la percepción que en ese momento tengan tanto los compradores como los vendedores. 

Diferencias clave entre valor catastral y valor de mercado 

Como ya podrás haber intuido, hay diferencias que son clave entre ambos conceptos. Vamos a profundizar en ellas para, de esta manera, comprender bien los matices que existen entre ambos: 

• Mientras que el valor catastral tiene fines que son fiscales, puesto que busca determinar los impuestos, el valor de mercado marca las transacciones inmobiliarias. Y es que es este último el que se tiene en cuenta a la hora de comprar una vivienda, venderla o incluso alquilarla. 
• No se calculan de la misma manera, puesto que el valor catastral sigue un proceso administrativo concreto mientras que el valor de mercado es más subjetivo. 
• El valor catastral tiende a ser mucho más estable. Si bien es cierto que se revisa de forma periódica, no tiende a sufrir grandes cambios a corto plazo. Por otra parte, encontramos el valor de mercado, que es mucho más volátil y sí que puede fluctuar de forma significativa, dependiendo de las circunstancias concretas que se den en ese momento. 
• Además, el valor catastral no siempre refleja el valor real de una propiedad. Y es que se usa para determinar fines fiscales, pero puede obviar datos que son relevantes para una valoración inmobiliaria real. De eso sí que se encarga el valor de mercado. 
• Por último, debes saber que es el valor catastral el que influye en la cantidad de impuestos que paga una persona. El valor de mercado afecta directamente a la hipoteca, así como a una posible inversión en una transacción de viviendas. 

La diferencia que se da entre el valor catastral de un inmueble y su valor de mercado es una forma de valorar realmente esa vivienda. En España, por ley, el valor catastral debe ser siempre inferior al valor del mercado, para evitar así que los impuestos posteriores sean excesivos. Es más, se recomienda que la diferencia sea del 50 %, aunque esto dependerá un poco del caso concreto y de lo que se busque con esa inversión. 

Cálculo del valor catastral 

A la hora de calcular el valor catastral, se deben tener en cuenta una serie de factores; dependen en buena medida de las regulaciones locales. Normalmente, hablamos de: 

1. La ubicación del inmueble, que puede influir tanto en la demanda como en los precios de mercado. 
2. Las características físicas de la vivienda, como el tamaño, la calidad de la construcción o la distribución de las habitaciones. 
3. La clasificación y el uso del suelo afectan también al valor que se registra en el catastro. Y es que estos factores determinan el uso que posteriormente se podrá hacer de él. 
4. Además, se realiza una estimación tanto del valor del terreno como de todas las edificaciones colindantes. Para ello, se tiene en cuenta su tamaño, el estado en el que se conservan y otros puntos que sean considerados cruciales. 
5. A esto hay que añadir que se pueden usar datos de propiedades que sean consideradas similares para comprar los valores. De esta manera, el valor catastral puede ir ajustándose en función, también, a los movimientos del mercado. 

Cálculo del valor de mercado 

Es algo más complejo poder determinar el valor de mercado real de una vivienda, puesto que es un dato más dinámico y en el que hay que tener en cuenta muchos parámetros. Lo más habitual es comparar esa vivienda con otras similares de la zona que se hayan vendido hace poco, para así marcar un rango de precios. Además, se suelen analizar las diferentes tendencias del mercado, viendo cuáles son las condiciones económicas en las que nos encontramos y cuánto se está pagando por viviendas de ese estilo. Por supuesto, también hay que valorar factores que son subjetivos, como las preferencias del individuo, los comercios que rodean el inmueble, la zona concreta en la que se ubica… 

Ejemplos prácticos

Para comprender mejor la diferencia entre el valor catastral y el valor de mercado, veamos algunos ejemplos prácticos de cómo se aplican en el ámbito inmobiliario:

• Ejemplo 1: Supongamos que tienes una propiedad residencial en una determinada área. El valor catastral de esta propiedad se determina por la administración local en función de una serie de factores, como el tamaño del terreno, la ubicación, la calidad de la construcción, entre otros. Este valor catastral se utiliza principalmente para calcular impuestos como el impuesto sobre bienes inmuebles. Por otro lado, el valor de mercado de la propiedad se determina mediante la evaluación de las condiciones actuales del mercado inmobiliario, incluyendo la oferta y la demanda, las tendencias de precios en la zona, las características específicas de la propiedad, entre otros. El valor de mercado se utiliza generalmente para fines de compra, venta o alquiler de la propiedad.
• Ejemplo 2: Imagina que estás buscando comprar una casa en un determinado vecindario. Al investigar las propiedades disponibles, encuentras dos casas similares en tamaño y características. Sin embargo, una tiene un valor catastral más alto que la otra. Esto puede deberse a diferencias en la forma en que las autoridades locales evalúan las propiedades para fines fiscales. Aunque ambas propiedades pueden tener un valor catastral diferente, su valor de mercado podría ser similar, ya que están sujetas a las mismas condiciones del mercado inmobiliario.
• Ejemplo 3: Supongamos que estás planeando vender tu propiedad y has obtenido una tasación profesional para determinar su valor de mercado actual. Esta tasación tiene en cuenta varios factores, como la ubicación, las características de la propiedad, las tendencias del mercado y las ventas recientes de propiedades similares en la zona. Mientras tanto, el valor catastral de la propiedad se utiliza para calcular los impuestos sobre bienes inmuebles que debes pagar cada año. Es importante recordar que el valor catastral y el valor de mercado pueden diferir, ya que tienen diferentes propósitos y métodos de cálculo.

Estos ejemplos ilustran cómo el valor catastral y el valor de mercado se aplican en situaciones reales dentro del mercado inmobiliario. Entender estas diferencias es fundamental para tomar decisiones informadas sobre la compra, venta o inversión en propiedades.