Qué Permisos Necesito para Reformar mi Vivienda

Reformar una vivienda, especialmente cuando la obra tiene cierta envergadura, puede ser una tarea compleja. Porque puede requerir contactar con el Ayuntamiento para que este dé ciertos permisos, por ejemplo. O incluso puede exigirnos contactar con los vecinos, en caso de que las obras pudieran afectar a las zonas comunes. Hoy queremos ahondar los tipos de obra que requieren este tipo de permisos y, además, los tipos de licencias que hay, así como las posibles multas que podría conllevar no haber obtenido bien los permisos. ¡Sigue leyendo! 

Obras que no requieren permiso 

Hay muchas reformas que sí que requieren una autorización previa, mas también hay otras intervenciones menores que no lo necesitan. Normalmente, hablamos de trabajos que no alteran en ningún momento ni la estructura de la construcción, ni afectan a elementos comunes y, además, tienen un impacto mínimo en el entorno que les rodea. Algunos ejemplos de estas obras son las siguientes: 

1. Pintura: si lo que quieres hacer es pintar el interior de tu vivienda, poner papel de pintura o incluso cambiar azulejos, no necesitas permiso. Debes tener cuidado con la normativa de ruido en caso de que hablemos de azulejos, por ejemplo, pero son tareas de mantenimiento mínimas que no necesitan ningún aviso a la administración. No afectan a la estructura y, además, no implican ningún riesgo. 
2. Cambios en el mobiliario: ni siquiera cuando hablamos de reemplazar armarios empotrados o muebles que vayan insertos en la pared. Son cambios meramente estéticos.
3. Sustitución de suelos: no necesitarás licencia, siempre y cuando no toques en ningún momento la estructura de la construcción. Eso sí, puede darse el caso de que tengas que hacer un vaciado de escombros, o que generes más ruido del recomendable; en ese caso, no sería mala idea avisar a los vecinos. 
4. Pequeñas reparaciones tanto eléctricas como de fontanería, que no impliquen cambios del sistema radicales. Por ejemplo, si quieres cambiar un grifo, un enchufe o un interruptor.  
5. Instalación de aire acondicionado en split: no requiere permisos en la mayoría de las comunidades. No obstante, se deben respetar las normas internas del edificio, y asegurarse de que la ubicación no moleste en ningún momento a los vecinos. 

Pese a todo, es importante tener en cuenta que esta normativa puede variar. Lo mejor es consultar la normativa específica antes de comenzar cualquier tipo de obra, así como comentarlo con los vecinos, en caso de que se vaya a hacer ruido. 

Obras que requieren permiso 

Por otra parte, hay ciertas intervenciones más profundas que sí que requieren que haya una autorización por parte del Ayuntamiento, o de la administración correspondiente. Algunas de las más habituales en este sentido son las siguientes: 

1. Modificación de la distribución de las estancias: normalmente, el cambiar la distribución de un piso requiere sí o sí tirar o levantar tabiques. Y para esto siempre es necesario pedir ciertos permisos, porque hablamos de obras que sí que pueden afectar a la estructura de la construcción. No solo eso, sino que también podrían llegar a alterar los elementos comunes.
2. Cambios en la fachada: en caso de que busques cambiar ventanas, balcones o incluso pintar la fachada, tendrás que solicitar permiso. Esto es crucial en todas las construcciones, pero especialmente en edificios históricos o que estén ubicados en zonas protegidas.
3. Cambios en elementos estructurales: realizar refuerzos en las vigas, en pilares, en forjados… Todo este tipo de cambios requiere una licencia de obra. Son modificaciones bastante más complejas, y requieren también que forme parte de ellas un técnico cualificado.
4. Ampliaciones: no solo se pueden realizar modificaciones de las estancias que ya hay, sino que se pueden añadir más. Como, por ejemplo, cerrar una terraza que estuviera abierta, o construir una planta nueva. Y, en estos casos, es totalmente imprescindible tener en cuenta que se debe contar con una licencia de obra. Son obras que no solo son complejas, sino que también alteran tanto el volumen como la superficie del edificio. 
5. Añadir instalaciones nuevas de fontanería, gas, calefacción o sistemas eléctricos. Todas estas modificaciones requieren ciertos permisos y, además, cumplir con las normativas vigentes. 

Tipos de permiso de obra 

Más allá de todo lo que hemos señalado, debes saber que hay diferentes tipos de permisos de obra: de obra mayor y de obra menor. Y te vamos a explicar la diferencia entre ambos para que no tengas dudas al respecto. 

Licencia de obra mayor 

En caso de que hablemos de ampliaciones o modificaciones estructurales, o de reformas que afecten a elementos comunes, cambios en la distribución del espacio… Es imprescindible contar con una licencia de obra mayor. Esto indica que todo este tipo de cambios implica una modificación importante en la vivienda, que puede afectar a la estructura del edificio en sí. Además, también hay que incluir en esta categoría toda obra que se realice en edificios protegidos o en una zona urbanística especial. Incluso para reformas que en otras edificaciones no serían necesarias. 

Para obtener este tipo de licencia, es necesario siempre contar con un proyecto técnico elaborado por un arquitecto o por un ingeniero. Además, de debe tener un presupuesto y, en muchas ocasiones contar con informes favorables de entidades. Por ejemplo, de la administración de patrimonio o de medioambiente. 

Licencia de obra menor 

Este tipo de licencia es mucho más fácil de obtener, y está destinada a aquellas reformas que no afectan a la estructura de los elementos comunes. Pese a todo, sí que requieren tener cierto control municipal. Por ejemplo, las reformas interiores como instalación de puertas, renovación de suelos… Siempre y cuando no impliquen modificaciones grandes. Lo mismo sucede si se quieren cambiar las ventanas, o modificar cerramientos exteriores. O incluso si se necesita hacer una reparación o un mantenimiento de la fachada.  

Es algo más sencillo obtener una licencia así, puesto que no hace falta presentar una proyecto técnico. Aunque sí que puede ser interesante contar con un profesional que pueda asesorarte sobre la normativa, así como sobre los pasos a seguir. 

Multas por hacer obras sin permiso 

Como hemos señalado al principio del post, el no cumplir con la normativa puede conllevar sanciones económicas bastante altas, dependiendo del tipo de obra y de la gravedad de la infracción. En algunos casos, la multa puede llegar incluso a superar el presupuesto de la propia reforma, de ahí que sea altamente recomendable no infringir la ley. 

Junto a las multas económicas, puede haber más requerimientos: 

1. Paralización de las obras: si las autoridades detectan la obra, pueden paralizarla de inmediato hasta que la situación se legalice.
2. Obligación de revertir la reforma: en caso de que la obra hubiera afectado a la estructura del edificio, podría incluso exigirse la demolición de esta o la reversión del trabajo.  

Junto a esto, también pueden surgir problemas legales, conflictos con los vecinos… De ahí que sea fundamental informarse de forma correcta, y cumplir con todas las normativas. 

💡 Si estás pensando en hacer una reforma integral de tu vivienda, ponte en contacto con nosotros.