La valoración de inmuebles es un proceso crucial a la hora de hacer un cálculo del valor económico de un inmueble. Este es un valor importante en muchos sentidos: para la compra-venta, para solicitar una hipoteca, para calcular impuestos… o incluso para la inversión en bienes raíces. Hay diferentes métodos a la hora de calcular el valor de un inmueble, y hoy queremos hablar de ellos. Vamos a ahondar en los más usados, ¡sigue leyendo!
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Método de comparación de mercado: el más utilizado
El método de comparación de mercado es el más popular, así como el más usado en la valoración de inmuebles residenciales. La premisa es sencilla: una edificación tiene un valor equivalente al de otras propiedades similares que se han vendido en la misma zona. Es un enfoque bastante intuitivo, puesto que se basa en la oferta y demanda, teniendo en cuenta que el precio que se paga por un inmueble similar es un indicativo del valor de la propiedad en cuestión.
Para ello, lo que se suele hacer es un análisis de mercado: se seleccionan propiedades que se encuentren en la misma zona y que, por características, se puedan comparar. Por ejemplo, por tamaño, estado de conservación, servicios disponibles y antigüedad. Cuando ya se tienen todas identificadas, se procede a analizar el precio de venta de todas ellas y se establece así un rango de valores.
El proceso suele incluir, además, diferentes ajustes en los precios para tener en cuenta las características específicas entre las propiedades que se comparan. Por ejemplo, si la vivienda en cuestión tiene piscina, pero la otra no, se debe hacer un ajuste en función de eso.
Es un método especialmente útil cuando hay un mercado activo, y el volumen de las transacciones es alto. Sin embargo, tiene como principal punto débil que depende del mercado y, en caso de que la actividad inmobiliaria sea baja, puede ser complejo.
Método del coste de reposición
Pasamos ahora a hablar del conocido como método del coste de reposición, que también es bastante común. Se usa, sobre todo, para inmuebles industriales, comerciales o cuya construcción ha sido bastante reciente. En este caso, parte de la premisa de que el valor de un inmueble es similar al coste que supondría reemplazarlo.
No es de los más complejos de realizar: se debe calcular el coste actual de construir una edificación igual, usando técnicas y materiales modernos. A esto se le resta la depreciación teniendo en cuenta el desgaste o la antigüedad. El resultado es, entonces, una estimación del valor del inmueble en la actualidad.
Para calcular bien este coste, se deben tener en cuenta factores como el precio de los materiales de construcción, la mano de obra, permisos, licencias y gastos. Y, en caso de que el edificio tenga elementos históricos, el cálculo puede ser bastante más complejo.
Es un enfoque muy útil en caso de que no haya edificaciones con las que se pueda comparar. Aunque no siempre refleja el valor de mercado real de un inmueble, puesto que no tiene en cuenta la demanda local, la ubicación o las condiciones económicas.
Método residual
El método residual se usa, sobre todo, para valorar terrenos o proyectos a largo plazo. En este caso, se calcula el valor de un terreno o un inmueble partiendo del valor futuro que tendrá cuando se complete el proyecto completo, y a esto se le resta tanto los costes como los márgenes de beneficio.
Es un método muy usado entre promotores y desarrolladores inmobiliarios, puesto que les permite evaluar la viabilidad de un proyecto antes de empezar siquiera a construirlo. Su punto fuerte es que permite tener una perspectiva clara del potencial de un inmueble o terreno. No obstante, requiere una estimación bastante precisa tanto de costes como de valores, y eso hace que el grado de incertidumbre sea bastante alto. En caso de que los costes de construcción aumenten o el valor final del proyecto sea inferior al esperado, la valoración inicial no resultará precisa.
Método de actualización de rentas
Por último, hemos de hablar también del conocido método de actualización de rentas. Este es uno de los más útiles cuando hablamos de inmuebles destinados a la renta: edificios de oficinas, locales comerciales, apartamentos que se van a alquilar…
Para aplicar este método, lo que se hace es proyectar cuáles serán los ingresos por los alquileres que generará el inmueble durante un tiempo concreto. Estos flujos deben ir actualizándose siempre a valor presente, usando una tasa de descuento. De esta manera, se refleja tanto el coste del capital como el riesgo que se asocia a la inversión. Con esto, lo que conseguimos es una estimación del valor del inmueble basándonos en su capacidad para generar ingresos a lo largo del tiempo.
Es un método óptimo para propiedades en las que se busca realizar una inversión, puesto que se enfoca al rendimiento financiero. Pero supone un reto: la incertidumbre en las proyecciones de ingresos futuros. Cualquier cambio en el mercado de alquiler o en la economía podría hacer que los cálculos cambiaran.
Cada método tiene su campo de aplicación individual y su utilidad, de ahí que la elección sea variable.
